Доходные дома

[diaplaz]

Познакомился я тут на днях с очень интересным человеком, который разработал и просчитал весьма интересный проект по строительству доходных домов.
Что такое доходный дом? Это многоквартирные дома, практически ничем не отличающиеся от обычных, с той лишь разницей, что все квартиры в этих домах сдаются в аренду и обслуживаются одной управляющей компанией. Как правило, стоимость аренды в таких домах существенно ниже, чем снимать квартиру с аналогичными параметрами у частных лиц. Еще плюс в том, что подобные квартиры вы можете арендовать хоть на 10 лет вперед, исправно внося арендную плату каждый месяц.
Доходные дома существовали в России до революции, но в советское время их попросту упразднили.
Подобные дома очень популярны во всем мире. В частности, в США очень много людей, которые не имеют собственного жилья, снимают квартиры в таких домах, и живут там десятилетиями.
Но суть предлагаемого проекта в том, что он акционируется. И человек, который желает арендовать квартиру в таком доме, покупает акции и получает дивиденды раз в год, благодаря чему снижается стоимость самой аренды и стимулируется дальнейшее строительство .
В общем, подробности рассказывать не имею права, но проект более чем интересный. Вся загвоздка в том, что иркутские чиновники относятся к этому без всякого энтузиазма. Типа, перспектив мало, денег нет и прочие отговорки.
Вот и решил он организовать мониторинг в инете. Кто чего думает по этому поводу?

[Господин Директор]

Вообще интересная тема. При условии адекватных цен на аренду плюс некоторых нюансов в правилах пользования (чтобы не было возможности сдачи в субаренду, определенные правила поведения для жильцов и так далее).
С моей точки зрения гораздо удобнее арендовать квартиру не бегая с выпученными глазами по городу в ее поисках, и не переплачивая всевозможным агентствам, "оказывающим информационные услуги".
Если еще и цены на аренду будут ниже среднерыночных - то вообще шикарно

[лорд]

тема прикольная, но мы живем в рашке, деньги за которые можно построить дом будут отбиваться очень долго в таком проекте, есть куча других способ вернуть их гораздо раньше. Пока мне кажется это не перспективное направление.

[diaplaz]

рано или поздно такое явление, как "уже завтра сто процентов прибыли" уйдет в прошлое. И придется думать о долгосрочных реализациях.
Тем более, что благодаря доходным домам произойдет изменение рынка строительства, как в плане качества (уйдут "лишьбыпостроить"), так и в плане цен. Плюс человек будет знать, что завтра его хозяин не выгонит из хаты только по своей прихоти или еще чего. Плюс еще в том, что строить можно целые кварталы, решив проблему точечного строительства.

[diaplaz]

Ну а по ценам. Например, судя по его расчетам, даже примерным, цена за хату в 50 квадратов будет никак не выше 10000 рублей. Это включая аренду + коммунальные платежи. И никакой субаренды + регистрация по месту проживания (еще одна глобальная проблема)

[grad]

Мое мнение - в случае обращения в нормальную страховую компанию или банк - проект ждет "отрицательный отзыв". Есть методики по которым риски оценивают специалисты. Но даже на мой взгляд обывателя - не учитывается специфика конкретного рынка.
Пока с рынка не уйдут "сняв сливки" компании Битарова, Ильичева, Кондрашова и пр. - "идеалистам" там делать нечего.
Во-первых не пустят, используя административно-криминальные барьеры.
Во-вторых, инвесторы не будут вкладываться в проект, где прибыль ожидается на порядок меньше и в более долгосрочной перспективе.

[borg]

Но суть предлагаемого проекта в том, что он акционируется. И человек, который желает арендовать квартиру в таком доме, покупает акции и получает дивиденды раз в год, благодаря чему снижается стоимость самой аренды и стимулируется дальнейшее строительство .

странно, что потребителям предлагают быть акционерами.
либо я - инвестор, и беру на себя риски, участвую в прибыли, либо потребитель - и тогда в цену аренды включается прибыль инвестора.
но наверное это понять можно, учитывая, что стартовать человек хочет без капитала, а прибыль получать надо .

финансировать проект могут, тем более что залог - как и другой предмет недвижимости - относительно мало теряет в цене относительно рыночной цены (но и менее ликвидный и зависимый от рынка).

покупать недвижимость, как я понимаю, ты будешь по рыночной цене. т.е. и тут ты уплатишь прибыль (пусть и получив скидку у застройщика). а у застройщика себестоимость и прибыль ой какие не оптимальные . это вкратце сводит проект к купил по рыночной цене - сдал (в зависимости от ставки аренды по рынку и собственного ожидания дохода, а ты вряд ли хочешь хочешь 2-3% годовых, иначе проще положить деньги в банк под 8-10%).
в этом смысле прав

деньги за которые можно построить дом будут отбиваться очень долго в таком проекте, есть куча других способ вернуть их гораздо раньше. Пока мне кажется это не перспективное направление.

интересно бы на расчеты, конечно посмотреть... и, таким образом, понять, как вообще цена на рынке аренды связана с ценой нового или вторичного жилья, за какое время это окупается для "обычного" арендодателя.

[vertuphone]

если dialpazу когда-нибудь удастся замутить данный проект, я думаю в самом начале работы он передумает акционировать данное предприятие между будущими арендаторами. Т.к. смысла ровным счетом никакого нет.

Кстати доходные дома - это то, на чем построил свой бизнес великий Дональд Трамп.

(Кстати советую почитать его книги. Он реально гений).

[grad]

Пришла мысль — в какой ситуации — проект может быть востребованным в более близкой перспективе. Например:
1) При существующей цене квадратного метра рынок насытился и для стимулирования продаж необходимо ронять цену. Доходы инвестора при этом соответственно уменьшаются.
2) Поэтому вместо продажи квартир в розницу — дом продают УК, которая реализует проект. Цена кв.м при этом остается на прежнем уровне и инвестор в доходах не теряет.
3) Новостройки, в этом случае не давят на розничный рынок квартир, и цену на кв.м. не нужно ронять. И так будет продолжаться до тех пор - пока не будет удовлетворен спрос домохозяйств, которые не могут купить квартиру, но могут позволить аренду по коммерческой цене.
При данном сценарии выиграют все стороны, кроме тех домохозяйств, которые могли бы купить жилье при более низкой цене.

[borg]

Пришла мысль — в какой ситуации — проект может быть востребованным в более близкой перспективе. Например:
1) При существующей цене квадратного метра рынок насытился и для стимулирования продаж необходимо ронять цену. Доходы инвестора при этом соответственно уменьшаются.
2) Поэтому вместо продажи квартир в розницу — дом продают УК, которая реализует проект. Цена кв.м при этом остается на прежнем уровне и инвестор в доходах не теряет.
3) Новостройки, в этом случае не давят на розничный рынок квартир, и цену на кв.м. не нужно ронять. И так будет продолжаться до тех пор - пока не будет удовлетворен спрос домохозяйств, которые не могут купить квартиру, но могут позволить аренду по коммерческой цене.
При данном сценарии выиграют все стороны, кроме тех домохозяйств, которые могли бы купить жилье при более низкой цене.

не правда. не выгодно это:
1.банку, который финансирует это дело и берет потом под залог;
2.покупателю, который понимает, что в случае падения цены - падает аренда - падает доход текущий - начинает продавать купленную задорого недвижимость.